Spezielles
Forderungsmanagement bedeutet nicht allein das Eintreiben von ausstehenden Forderungen (Inkasso). Vielmehr verstehen wir diesen Begriff als einen bereichsüberschneidenden, fortlaufenden Prozess von der Entstehung der Forderung an, bis hin zu deren finalen Durchsetzung. Bei diesem Gesamtprozess kann ein hoher Optimierungsbedarf bestehen, der Zeit, Aufwand und Kosten spart.
Der Beginn des Forderungsmanagements besteht stets in der Begründung einer Forderung. Zu prüfen ist, unter anderem, die Bonität der Kunden, die Zahlungsziele und die Höhe der möglichen Skonti und Boni. Hierfür kann eine detaillierte Unternehmensbewertung des Schuldners sinnvoll sein, damit auf den Kunden maßgeschneiderte Verträge erstellt werden können.
Werden Forderungen nicht oder nicht pünktlich gezahlt, ist aus betriebswirtschaftlicher Sicht die Werthaltigkeit der Forderung zu prüfen. Diese Bewertung der jeweiligen, eventuell bereits notleidenden, Forderung kann dann Einfluss auf die Erstellung der Bilanzen und Gewinn- und Verlustrechnungen haben und damit selbst auf die Steuerlast niederschlagen.
Zu einem effektiven Forderungsmanagement gehört auch der Kontakt zum Schuldner, dessen Bonitätsprüfung und / oder dessen Zahlungsbereitschaft. Es kann effektiver sein, hier Regelungen anzustreben, die der Schuldner einhalten kann und dessen Leistungsfähigkeit generell nicht zerstören. Auf der anderen Seite bedarf es aus der Sicht des Gläubigers bei der Durchsetzung offener Posten eines effektiven, zeit- und kostengünstigen Ablaufs im Rechnungs- und Mahnwesen. Die Einführung eines automatisierten Mahnwesens kann hierbei eine Lösung sein. Immer auf Knopfdruck seine Forderungen und Außenstände zu kennen, ist dabei für ein direktes Mahnwesen unerlässlich. Dazu muss die Buchhaltung möglichst zeitnah erstellt und bearbeitet sein. Im optimalen Fall wird das Mahnwesen aus der Buchhaltung selbst gesteuert und bei Bedarf direkt ins Inkasso weiter geleitet. Ihr Unternehmen wird so stark entlastet. Gerade solche betriebsinternen Abläufe können einen hohen Optimierungsbedarf und die Möglichkeit zur Steigerung Ihrer Kosteneffizienz beinhalten.
War das außergerichtliche und / oder betriebsinterne Mahnwesen ohne weiteren Erfolg, so bleibt nur der Weg den Schuldner, notfalls mit gerichtlichen Schritten, dazu zu drängen die Forderungen zu begleichen. Dieses geschieht durch die Weitergabe in das Inkasso. Wir nehmen Ihnen auch diesen Teil des Forderungseinzuges, einschließlich der ggf. notwendig werdenden Zwangsvollstreckung, gern ab.
Prozesse optimieren heißt im Forderungsmanagement auch, seine Forderungen und damit den Geldfluss besser im Griff zu haben und darauf vertrauen zu können, dass Leistungen und Lieferungen auch vergütet werden. Dies ist ein notwendiger Teil der Liquiditätssteuerung. Eine Störung in den Prozessen kann im schlimmsten Fall zu Unternehmenskrisen führen, da die Liquidität als Handlungsbasis fehlt und – in leider nicht seltenen Fällen – das Unternehmen sogar in eine Zahlungsunfähigkeit im Sinne der Insolvenzordnung führen kann. Nur ein straffes umfassendes Forderungsmanagement und ein rechtzeitiges Eingreifen kann hier den eigenen Schutz des Unternehmens gewährleisten.
Uns ist es durch die Kombination der übergeordneten Tätigkeitsbereiche RECHT | STEUERN |INSOLVENZEN möglich, mit Ihnen zusammen die für Ihr Unternehmen optimalen Prozesse zu entwickeln, die Ihnen ein effektives Forderungsmanagement und Überblick und Schutz vor den Gefahren säumiger Schuldner bietet. So können wir z.B. durch eine Erhöhung des Buchhaltungsrythmus ein automatisiertes Mahnwesen für Sie einführen, welches nach erfolglosem Mahnverfahren automatisiert in das Inkasso übergeben wird. Sie werden so stark entlastet. Auch die weiteren Aspekte eines effektiven Forderungsmanagements – Bewertung / Bonitätsprüfung der Kunden, Vertragserstellung mit Zahlungsfristen, das automatisierte Mahnwesen bis hin zur zwangsweisen Eintreibung der Forderung – übernehmen wir gern für Sie, auch als reine Prozessoptimierung als „Inhouse-Lösung“ im Ihrem Betrieb.
Wesentlich ist stets, dass Ihr Unternehmen eine maßgeschneiderte Lösung bekommt, damit wir gemeinsam Ihr Forderungsmanagement auf Ihren speziellen Bedarf abstimmen können.
Kontaktieren Sie uns für Ihr maßgeschneidertes Forderungsmanagement!
Der Begriff „Erbbaurecht“ wird wohl in erster Linie mit Gemeinden und der Kirche als Ausgeber einer riesigen Anzahl von Erbbaurechten in Zusammenhang gebracht. So stellen traditionell Städte und Gemeinden sowie die Kirche, aber auch private Eigentümer größerer Grundbesitzungen und z.B. Rentenkassen, Versicherungsträger ihre Ländereien gegen relativ geringes Entgelt zur Bebauung zur Verfügung, ohne ihr Eigentum an Grund und Boden letztlich aufzugeben. In der Regel wird der Zweck verfolgt, die Anschaffung einer Immobilie (häufig Wohnhäuser, Wohnungen, aber auch Gewerbeimmobilien) für eine breitere Käuferschicht attraktiver (oder auch erst bezahlbar) zu machen. Die Anschaffungskosten für Grund und Boden entfallen. Die Realisierung des Bauvorhabens wird auf diese Weise deutlich günstiger.
Dieser Grundgedanke des Erbbaurechts (Erwerb / Bau einer eigenen Immobilie ohne das Grundstück erwerben zu müssen) hat auch heute an Aktualität nichts eingebüßt. Gerade in den Städten steigen die Grundstückspreise Jahr für Jahr - teils in geradezu astronomische Höhen - ohne dass ein Ende der Preisspirale abzusehen wäre. Grund und Boden werden mitunter unbezahlbar. Hier kann das Erbbaurecht eine allseitig interessante Lösung bieten, und zwar sowohl für den Erwerber der Immobilie (Erbbaurechtsnehmer) als auch für den Verkäufer (Grundstückseigentümer / Erbbaurechtsgeber).
Die rechtliche Konstruktion des Erbbaurechts
Das Erbbaurecht gewährt dem Erwerber
- die Befugnis, auf einem (fremden) Grundstück ein eigenes Gebäude zu haben, das in seinem Eigentum steht,
- verbunden mit dem dinglichen Recht auf Nutzung von Grund und Boden, auf dem das ihm gehörende Gebäude errichtet ist oder errichtet werden soll.
Das Eigentum an Grund und Boden und das Eigentum an den darauf stehenden Gebäuden werden rechtlich in zwei selbständige Eigentumsrechte aufgeteilt. Bei Wohnungs- oder Teileigentum gilt dies entsprechend: Ein so begründetes Wohnungserbbaurecht gehört dem Erwerber zu Eigentum verbunden mit dem Recht auf anteilige Nutzung von Grund und Boden, auf dem die Wohnungsanlage errichtet ist.
| Eigentum Gebäude / Wohnung / bauliche Anlage | Eigentum / Rechte des Erbbaurechtsnehmers |
| Dingliches Nutzungsrecht Grund und Boden | |
| Eigentum Grund und Boden | Erbbaurechtsgeber |
Gesetzlich geregelt ist das Erbbaurecht im Erbbaurechtsgesetz, das auf die Erbbaurechtsverordnung vom 15.01.1919 zurückgeht und somit bald 100 Jahre alt wird.
Das Erbbaurecht wird wie ein Grundstück behandelt. Es ist ein sogenanntes „grundstücksgleiches Recht“ mit einem eigenen Grundbuch (Erbbaugrundbuch). Demgemäß kann das Erbbaurecht wie ein Grundstück z.B. zu Finanzierungszwecken mit Grundschulden, mit einem Wohnrecht oder sonstigen Dienstbarkeiten belastet werden. Das Erbbaurecht ist übertragbar und vererblich. Der Eigentümer des Erbbaurechtes kann selbstverständlich das ihm gehörende Gebäude oder die Wohnung selbst nutzen oder auch vermieten. Ihm steht als Eigentümer die gesetzliche steuerliche Abschreibung auf das Gebäude zu.
Da der Erwerber des Erbbaurechtes nicht auch (formal) Eigentümer des Grundstückes wird sondern „nur“ der Gebäude, verbunden mit dem dinglichen Nutzungsrecht an dem Grundstück, spart er beim Erwerb des Erbbaurechtes den Kaufpreis, der an sich auf das Grundstück entfallen würde. Wenn z.B. Wohnungseigentum mit 2.000,- EUR/qm Wohnfläche berechnet würde, zahlt der Erwerber des entsprechenden Wohnungserbbaurechtes einen deutlich geringeren Preis (Ersparnis häufig 15% und 20%, also z.B. statt 2.000,- EUR nur 1.700,- EUR / qm Wohnfläche). Für diese Ersparnis bei der Anschaffung zahlt der Erwerber des Erbbaurechtes im Gegenzug an den Grundstückseigentümer ein jährliches Entgelt (den sogenannten Erbbauzins), dessen Höhe in dem Erbbaurechtsvertrag (und damit solange das Erbbaurecht besteht) von vornherein festgeschrieben und im Grundbuch eingetragen wird. Die genaue Höhe ist gesetzlich nicht vorgeschrieben und wird zwischen dem Käufer und Verkäufer frei verhandelt. In der Regel richtet sich der jährliche Erbbauzins nach einem bestimmten Prozentsatz des reinen Grundstückswertes (z.B. 3,5% bis 5,5 % des Wertes von Grund und Boden, je nach Nutzungsmöglichkeit und Lage).
Der Erbbaurechtsvertrag – die Grundlage
Grundlage des Erbbaurechtes ist der Erbbaurechtsvertrag. Dieser Vertrag wird von einem Notar beurkundet. Der Grundstückseigentümer kann zunächst ein sogenanntes eigenes Erbbaurecht bestellen und dieses dann weiter veräußern. Das Erbbaurecht kann auch vom Grundeigentümer dem Erwerber direkt bestellt werden.
Aus dem Erbbaurechtsvertrag ergeben sich alle zu regelnden wesentlichen Punkte, u.a. Inhalt und Umfang des Erbbaurechtes und dessen Dauer (Laufzeit in der Regel 99 Jahre), Beschreibung des vorhandenen oder noch zu errichtenden Bauwerkes, die Höhe des Erbbauzinses, Versicherungen, Lasten, Zustimmungsvorbehalte, gegenseitige Vorkaufs- und Erneuerungsrechte, Heimfall etc. In der bald hundertjährigen Geschichte des Erbbaurechts haben sich auf der Grundlage der rechtlichen Regelungen und der langjährigen Erfahrungen in der Praxis gewisse Standards und üblicherweise so vereinbarte Regelungen in dem Erbbaurechtsvertrag durchgesetzt, die sich als praktikabel und ausgewogen erwiesen haben. Was nicht im Erbbaurechtsvertrag geregelt ist, ergibt sich aus Recht und Gesetz, insbesondere dem Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) und z.B. dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Lange Laufzeit und Ende des Erbbaurechts – was geschieht?
Das Erbbaurecht wird in aller Regel auf 99 Jahre bestellt; denkbar sind aber auch kürzere und längere Laufzeiten (z.B. 2 x 99 Jahre = 198 Jahre); zudem kann der Erbbaurechtsvertrag darüberhinaus Verlängerungsoptionen vorsehen. Wenn irgendwann in ferner Zukunft das Ende des Erbbaurechtes erreicht ist, dann fällt zwar kraft Gesetzes das im Eigentum des Erbbaurechtsinhabers stehende Gebäude dem Eigentümer des Grundstückes zu. Der Grundstückseigentümer hat aber im Gegenzug als gesetzliche Pflicht dem Erbbaurechtsinhaber eine Entschädigung für das Gebäude zu zahlen, die sich an dem Verkehrswert orientiert, den das Gebäude im Zeitpunkt der Beendigung des Erbbaurechts hat. Bei Wohnraum darf kraft Gesetzes die Entschädigung nicht 2/3 des Verkehrswertes unterschreiten.
Selbstverständlich können sich die Parteien auf die Bestellung eines neuen oder die Verlängerung des alten Erbbaurechtsvertrages verständigen. Was für die Beteiligten sinnvoller ist (Abwicklung oder Verlängerung des Erbbaurechts), lässt sich wegen der sehr langen Laufzeiten des Erbbaurechtes bei dessen Bestellung kaum absehen. Es ist daher in aller Regel sinnvoll, auf eine starre Regelung im Erbbaurechtsvertrag zu verzichten und die weiteren Regelungen in die Hände der Rechtsnachfolger von Grundstückseigentümer und Erbbaurechtsinhaber zu legen.
Warum Erbbaurecht? Vor- und Nachteile
Im Vergleich zum Verkauf / Ankauf von Grund und Boden ergeben sich für den Grundstückseigentümer und den Erwerber des Erbbaurechtes jeweils gleichermaßen Vor- und Nachteile wie z.B.:
| Vorteil für den Erwerber des Erbbaurechts: | Vorteil für den Grundeigentümer: |
|---|---|
| Wesentlich geringere Anschaffungskosten | Bleibt – wenn auch nur formal – Eigentümer von Grund und Boden |
| Ersparnis von anteiligen Finanzierungskosten; geringere Kapitalbindung | Hat Anspruch auf den Erbbauzins |
| Ersparnis anteiliger Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuch und Makler) durch geringere Bemessungsgrundlage | |
| Wegen der langen Laufzeit und Verankerung im Grundbuch: Große Planungssicherheit - auch über Generationen |
| Nachteile für den Erbbaurechtserwerber: | Nachteile für Grundstückseigentümer: |
|---|---|
| Kein formaler Eigentumserwerb des Grundstücks selbst | Wesentlich geringerer Verkaufserlös |
| Zahlung des jährlichen Erbbauzinses | Dingliche Belastung des Grundstücks mit dem Erbbaurecht an 1. Rangstelle im Grundbuch |
| Zeitliche Begrenzung auf in der Regel 99 Jahre bei Recht auf Entschädigung | Keine anderen Nutzungs- / Verwertungsmöglichkeiten; fehlende Flexibilität für die Dauer des Erbbaurechtes |
| Entschädigungspflicht nach Ablauf des Erbbaurechtes |
Es stellt sich also für beide Seiten stets die Frage, was vorteilhafter erscheint: Der Verkauf / der Ankauf des gesamten Grundstücks oder aber die Bestellung / der Erwerb eines Erbbaurechtes? Beide Wege sind jedenfalls grundsätzlich möglich und werden in großer Anzahl praktiziert. Es kommt auf die jeweilige Situation im Einzelfall an.
Ein immer wieder heiß diskutiertes Thema der letzten Wochen stellt die Kassenführung ab dem 1. Januar 2017 dar. Mit BMF-Schreiben vom 26. November 2010 hat die Finanzverwaltung die Einführung der elektronischen Auswertbarkeit der Kassensysteme geregelt. Weiterhin regelt das BMF-Schreiben ebenfalls die Übergangsfrist zur Einführung dieses Systems bis zum 31. Dezember 2016. Es bleibt die Frage, was genau ab dem 1. Januar 2017 von einer Kassenführung und insbesondere von dem Kassensystem verlangt wird. Auch von Bedeutung ist die Frage nach der eventuellen Anschaffung einer neuen Kasse.
Keine Pflicht ist es, wie häufig angenommen, eine elektronische Kasse zu führen. Die Führung einer sogenannten offenen Ladenkasse, also bildlich gesprochen einer Geldkassette oder ähnlichem, ist weiterhin auch nach dem 31. Dezember 2016 erlaubt. Allerdings liegen in der Führung der Aufzeichnungen zu einer offenen Ladenkasse die Fehler häufig im Detail. So ist bei einer offenen Ladenkasse ein Tageskassenprotokoll zu führen, in dem beginnend von dem Tagesendbestand der Kasse die Einnahme mittels Abzug des Tagesanfangsbestandes ermittelt wird. Weiterhin werden in dieser Rechnung die Ausgaben, Entnahmen, Einlagen oder ähnliche Vorgänge berücksichtigt. Ebenfalls empfiehlt es sich, ein Kassenzählprotokoll zu verwenden. Dieses weist anhand der Zählung der Scheine und Münzen den Kassenendbestand nach. Zudem wird bei einer Zählung häufig eine Kassendifferenz festzustellen sein, welche ebenfalls in der Kasse zu erfassen ist. Das Merkmal der Kassendifferenz ist häufig ein besonderes Kennzeichen für Betriebsprüfer, dass eine Kasse nicht manipuliert ist.
Wenn allerdings eine elektronische Registrierkasse zur Erfassung der Einnahmen und Ausgaben benutzt werden soll, kommen ab dem 1. Januar 2017 nur noch Registrierkassen in Betracht, welche eine Druck- und Schnittstellenfunktion besitzen. Diese Funktionen werden benötigt, da es jederzeit möglich sein muss, die Daten für den gesamten Zeitraum der Aufbewahrungsfrist exportieren zu können und diese ebenfalls lesbar machen zu können. Die alleinige Datenausgabe mit Hilfe eines zweiten Druckwerks oder durch die gedruckte Ausgabe von Journalen (z. B. sog. Z-Bon) ist nicht mehr zulässig. Weiterhin ist die Führung der Kasse in einem speziell hierfür zertifizierten PC-Kassensystem möglich. Anderweitige Kassensysteme dürfen nicht mehr benutzt werden. Eine Neuanschaffung wäre also in Fällen, in denen das Kassensystem die Anforderungen nicht erfüllt und eine Aufrüstung nicht möglich ist, von unbedingter Notwendigkeit.
Bei einer Neuanschaffung eines Kassensystems sollte darauf geachtet werden, dass das System im Nachhinein auf ein INSIKA-System (Integrierte Sicherheitslösung für messverarbeitende Kassensysteme) aufgerüstet werden kann. Dieses System speichert die Daten des Kassensystems unveränderbar, mittels digitaler Signaturen, auf dem Speichermedium. Die Signatur wird von einer INSIKA-Smartcard erstellt. Eine Einführung dieses Systems ist in Deutschland noch nicht Pflicht, gilt aber als sehr wahrscheinlich.
Sollte das ab dem 1. Januar 2017 verwendete Kassensystem nicht den Anforderungen entsprechen, verstößt das gegen die Vorschriften einer ordnungsgemäßen Buchführung. Es ist davon auszugehen, dass die Betriebsprüfer dann von einer offenen Ladenkasse ausgehen müssen, welche die oben genannten Aufzeichnungen mit sich bringt. Es ist also zu empfehlen, die oben genannten Protokolle ebenfalls bei der Nutzung einer elektronischen Registrierkasse oder eines PC-Kassensystems zu verwenden.
Sind die Voraussetzungen insgesamt nicht erfüllt, ist die Buchführung unter Umständen zu verwerfen, was zu einer Schätzung der Bareinnahmen durch den Betriebsprüfer führen kann.
Für weitere Einzelfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.